¿Te apetecen otras vistas?¿otro aire?¿una casa mayor?¿o más pequeña? Te explicamos paso a paso, cómo cumplir tu sueño
No todos los días cambiamos de vivienda, de hecho, muchas personas no pasan por ello en toda su vida. Pero si tienes la necesidad de cambiar de casa, por motivos de tamaño, económicos, ubicación o porque simplemente te apetece mejorar, a continuación te enseñamos cómo lo hacen nuestros clientes.
En Cadizfornia.es te lo explicamos con un ejemplo real de uno de nuestros clientes.
Te presentamos a nuestro cliente Adolfo, está casado, tiene 52 años, tiene 2 hijos y trabaja en el comercio. Adolfo vive en una casa, que llamaremos A, la vivienda A, es la vivienda habitual de Adolfo y su familia, incluyendo su suegra, que es una persona mayor.
La vivienda A, es de tipo duplex, es decir, desarrollada en dos plantas con una escalera que comunica ambas plantas, lo cual dificulta la movilidad de la suegra de Adolfo.
Vista la situación, Adolfo y su mujer deciden iniciar el proceso “cambio de casa”, que para ellos es desconocido ya que es la primera vez que se enfrentan a ello, y por eso acuden a nosotros.
Primero. Visitamos la vivienda A (actual) para realizar un informe de valor de mercado y así obtener el mejor precio de venta posible. También analizamos toda la documentación de la vivienda A.
De lo anterior obtenemos los siguientes datos de la vivienda A:
Precio de venta recomendado en nuestro informe: 150.000,00.-€
Gastos producidos por la venta: 7.500,00.-€
Hipoteca pendiente de cancelar: 14.000,00.-€
Por lo que Adolfo tiene 128.500,00.-€ disponibles para afrontar el cambio de casa cuando venda la suya.
Segundo. La nueva vivienda que Adolfo y su familia pretenden adquirir para vivir allí, la llamaremos vivienda B. La vivienda B tiene un precio superior que la actual y nos encontramos con los siguientes datos:
Precio de compraventa: 200.000,00.-€
Gastos de compra: 22.000,00.-€
Gastos de Hipoteca: 500,00.-€
Por lo que el coste total de la adquisición de la vivienda B es de 222.500,00.-€.
Tercero.- Teniendo en cuenta que se quieren mudar de casa lo antes posible para reducir los problemas de accesibilidad de la suegra de Adolfo, nos han pedido que le realicemos un estudio financiero para saber si es viable el cambio de casa. Lo explicamos a continuación en el siguiente paso.
Cuarto.- Comparamos los ingresos por la venta con los gastos de la compra:
Ingresos por la venta (después de gastos): 128.500,00.-€.
Importe de la compra (gastos inc): 222.500,00.-€.
De dicha operación concluimos que Adolfo necesita 94.000,00.-€ para completar la compra.
Quinto.- Habitualmente existen 3 opciones.
1.- Vender nuestra actual vivienda antes de comprar
Es la opción más habitual, que presenta sin embargo el problema de que a menudo se acaba “malvendiendo” la vivienda debido a las prisas por comprar la nueva; otras veces el problema es que nos cuesta vender nuestra primera casa, y perdemos la oportunidad de comprar la que nos gustaba.
2.- Solicitar una segunda hipoteca
Es una elección arriesgada y cara, ya que tendrás que pagar al mismo tiempo dos hipotecas, algo que no todos se pueden permitir. Además deberás tener dinero ahorrado, ya que el banco no suele financiar más del 80% de la casa que compras. Igualmente puede que acabes malvendiendo tu primera vivienda para evitar ahogarse económicamente.
3.- Solicitar al banco una hipoteca “puente” o “cambio de casa”.
Es la tercera vía, algo así como un camino del medio por el que llegas a un acuerdo con el banco para que te preste el dinero para la nueva vivienda a la vez que te da un tiempo para que puedas vender la anterior. Es esta opción la que vamos a ver más en detalle con Adolfo y su familia.
Sexto.- ¿Qué es la hipoteca “puente” o “cambio de casa”?.
Mediante una hipoteca “cambio de casa”, una entidad bancaria concede un préstamo hipotecario a un cliente para que adquiera una nueva vivienda. Como en ese caso tendría que hacer frente al pago de dos hipotecas, lo que hace el banco es facilitarte las cosas: te permite unificar ambos préstamos en uno solo, pagando unos intereses y cuotas menores que por separado.
Al mismo tiempo la entidad te da un plazo –período de carencia de capital- para que vendas tu primer inmueble, lo que te permite vender con calma tu primera casa para cancelar la hipoteca inicial. Una vez vendida, se cancela la 1ª hipoteca y el préstamo puente, una hipoteca “normal” por la segunda vivienda.
El periodo de carencia de capital puede oscilar entre 6 meses y 3 años. Este será el plazo que tendremos para vender nuestra primera vivienda y saldar su correspondiente hipoteca. Si tras cancelar la hipoteca de la primera casa, nos sobre dinero, podremos realizar una amortización parcial de la hipoteca que recae sobre la casa nueva, o destinarlo a lo que más nos interese.
Con esta solución en Cadizfornia.es nos permite vender la vivienda A en el mejor precio posible según el mercado inmobiliario de la zona y la familia de Adolfo se puede acomodar tranquilamente en su nueva vivienda.
Séptimo.-Según lo que hemos visto, vamos a ver el desarrollo financiero del cambio de casa de Adolfo y su familia:
| VIVIENDA A (ACTUAL) | VIVIENDA B (NUEVA) | |
| VALOR: | 150.000.-€ | 200.000.-€ |
| PRÉSTAMOS CONCEDIDOS: | 112.500.-€ | 89.000.-€ |
| PERIODO PRÉSTAMO | 252 MESES | 252 MESES |
| CUOTA MES PRESTAMO: | 590,41.-€ | 467,00.-€ |
| PERIODO CARENCIA CAPITAL | 36 MESES | 36 MESES |
| CUOTA MES PER. CARENCIA | 261,56.-€ | 206,93.-€ |
Con estos datos la operación de Adolfo seria:
| PRÉSTAMOS CONCEDIDOS: | 201.500,00.-€ |
| CANCELACIÓN DE CARGAS (HIPOTECA VIV. A) | -14.000,00.-€ |
| IMPORTE NETO DE PRÉSTAMOS PARA COMPRAR: | 187.500.-€ |
Como la financiación conseguida para comprar, deducidos todos sus gastos, es de 187.500,00.-€, Adolfo tendría que aportar de sus ahorros, 12.500,00.-€, más el importe de los gastos de compra, que recordemos que son 22.500,00.-€.
Al disponer de 36 meses de carencia, la cuota mensual a pagar es más baja, y mientras conseguimos vender la vivienda sin prisas, Adolfo y su familia descansan y disfrutan de su nueva casa.
Cuando Adolfo venda su vivienda A, valorada en 150.000,00.-€, podrá cancelar la totalidad de la hipoteca que recae sobre ella (112.500,00.-€), y al resto que le sobra (37.500,00.-€) puede darle el destino que prefiera, incluso realizar una cancelación parcial sobre la hipoteca de la vivienda B (la que ha comprado).
Conclusión.– Como hemos visto cambiar de vivienda teniendo hipoteca es algo factible, y la hipoteca “cambio de casa” es una opción que a priori ofrece ciertas ventajas. En cualquier caso, nuestra recomendación es buscar siempre asesoramiento profesional, y sopesar detalladamente todas las opciones. Porque cada caso tiene sus particularidades.
En Cadizfornia.es queremos asesorarte y poder aportar siempre la tranquilidad, la seguridad y la profesionalidad que merece este cambio tan importante en la vida de tod@s.
